Os débitos podem ser destinados ao pagamento posterior por parte do comprador, já que, do contrário, o preço total do bem tornar-se-ia proibitivo, e a dívida continuaria a subir, dada a paralisação dos produtos envolvidos.
Se o comprador adquiriu imóvel com garantia expressa do Poder Judiciário de que as dívidas condominiais não seriam de sua responsabilidade, ele não pode ser cobrado posteriormente por conta destas. Para a 3ª Turma do STJ, a injustiça dessa situação é clara e não pode ser mantida.
O entendimento reverte julgamento da Justiça paulista. Em ação de oposição, o condomínio pretendeu impugnar a arrematação de imóveis de propriedade de uma massa falida. A dívida com a entidade superaria os valores da arrematação. A ação foi bem sucedida nas instâncias locais, levando ao recurso especial do arrematante.
Em seu voto, a ministra Nancy Andrighi apresentou situações diversas: na primeira, o adquirente, em compra e venda comum, responde pelos débitos condominiais anteriores ao negócio, por conta do caráter propter rem dessa dívida (imposta à pessoa em decorrência da sua condição de titular do direito sobre um bem). É esta a jurisprudência reiterada do STJ.
Na segunda, tratando-se de arrematação, o entendimento do STJ não está consolidado nas hipóteses de o edital omitir esse ponto. No caso dos autos, porém, o edital trazia declaração expressa de que o arrematante estaria isento do pagamento das despesas condominiais até a data da efetiva imissão na posse. “Na situação dos autos, a questão é mais grave: não se trata de despesas omitidas, mas despesas expressamente excluídas no momento do ato judicial de venda. Seria razoável admitir que uma garantia prestada pelo Judiciário seja de tal forma desconsiderada?”, indagou a relatora.
Além disso, de um lado, o condomínio teve ciência da arrematação, mas permaneceu inerte pelo prazo que tinha para indicar vício de consentimento. De outro, dado o valor da dívida, não seria possível presumir que o adquirente pudesse arcar com a eventualidade de ter de quitá-la. Porém, mantida a situação delineada pela Justiça paulista, o adquirente não poderia desfazer o negócio, tendo de quitar dívida pela qual foi expressamente dispensado pela Justiça. “A confiança que depositou no Poder Judiciário ao praticar o ato, portanto, foi duplamente traída: em primeiro lugar, pela garantia insubsistente que lhe foi dada; em segundo lugar, pela retirada dessa garantia sem que se possibilite o desfazimento do negócio. Essa situação não pode ser mantida”, asseverou Nancy Andrighi.
Para a ministra relatora, não se pode retirar uma das causas determinantes da compra sem dar ao adquirente, concomitantemente, a opção de não mais realizar a compra. A injustiça dessa postura seria, portanto, notória. Ela ainda avaliou que, mesmo em hipóteses diferentes da julgada, a interpretação da lei que autoriza a transferência para o arrematante dos débitos condominiais de imóvel adquirido em juízo pode ser prejudicial ao sistema. Isso porque tal interpretação afastaria o caráter de garantia do imóvel, fazendo com que, em vez de viabilizar a redução da dívida, ela seja eternizada.
A julgadora procurou explicar a situação por meio de um exemplo simples. “Imaginemos uma situação em que o débito tenha se acumulado de tal forma que seja maior que o valor do bem. Se mantido o entendimento até aqui preconizado, nenhum credor se interessará pela compra em juízo, já que o preço total desencorajaria qualquer lance.”
Assim, ao invés de transferir o bem para um novo proprietário, que, a partir de sua posse, adimpliria as taxas futuras, o imóvel poderia restar paralisado, tendo sua venda impossível, apenas acumulando débitos adicionais. Para Nancy Andrighi, essa não é uma providência interessante para nenhuma das partes. Segundo ela, a melhor solução seria permitir a arrematação sem as dívidas e autorizar o condomínio a se habilitar à destinação do produto da conquista do bem, em posição de privilégio diante dos demais credores, em vista do caráter propter rem da dívida.
Recurso Esp. nº: 1299081
Fonte: STJ
FONTE: Fonte: Jornal da Ordem dos Advogados*www.jornaldaordem.com.br
